未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格购买红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目的土地使用权属于另一家公司厚南公司，而深发公司既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。

实际上，这块地的使用权最初由厚南公司取得，后来经过多次转让和合作开发，深发公司才介入项目。但直到顺兴公司起诉时，相关土地手续和预售许可都还没有办妥。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还全部购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同缺少法定条件，应当认定无效。深发公司则主张，虽然手续不全，但项目已经实际开发建设，并且有土地权利人厚南公司事后出具的承诺书认可其销售行为，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审审理后认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了房地产管理法的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律规定开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证才能对外销售。本案中深发公司两项证照均未取得，合同自然无效。

第二，事后土地权利人出具承诺书表示认可销售行为，并不能弥补预售手续缺失的违法性。根据法律规定，合同效力的补正需要满足法定条件，而非当事人私下承诺。

第三，购房者支付大额款项前，务必核实开发商的土地使用权证、预售许可证等关键文件。即使项目看起来已经开工建设，手续不全的情况下签订的合同仍可能被认定无效，导致资金难以追回。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，建议您首先查验开发商是否持有合法的土地使用权证和商品房预售许可证，这两份文件缺一不可。在文山地区，类似因手续不全引发的购房纠纷并不少见，建议您在签约前委托专业律师核查相关证照，避免陷入合同无效的风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市