买到含城市道路的土地，合同是否有效
买到含城市道路的土地，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），并办理了土地使用证。置地公司拿到证后准备开发，却发现土地实际面积比证上记载的少了很多。原因是发展公司当初提供给国土局的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上标注的道路宽度与规划要求不符。规划部门要求道路宽30米，但证上只标了15米，多出来的道路面积被算在了转让土地中，而城市道路依法不能转让。
置地公司要求发展公司退还多收的土地款并赔偿损失，双方协商不成，起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图与规划图一致，土地使用证上的面积是国土部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。置地公司认为：土地使用证上标明的面积与实际不符，城市道路不能转让，发展公司存在过错，合同应部分无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金应返还置地公司，并赔偿置地公司因勘察、设计等造成的经济损失。置地公司自愿承担道路面积的征地费，法院予以认可。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。开发商将道路面积计入转让土地，属于违法转让，该部分合同无效。第二，土地使用证上的面积与规划不符，主要原因是申办时提供的图纸未经规划部门审批，出让人对此负有责任。第三，合同部分无效不影响有效部分的履行，法院可以区分处理，既保护了受让方的合法用地需求，也纠正了违法转让的行为。
王德林律师提示：
购买土地前务必核实规划条件，要求出让人提供经规划部门审批的坐标图或规划图，不能仅凭位置图或土地使用证就付款。在文山地区的土地交易中，类似因道路面积引发的纠纷并不少见，建议在合同中明确约定转让面积的范围，并请专业律师审查规划文件。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市