买房签了预售合同，但实际是抵债，合同是否有效
买房签了预售合同，但实际是抵债，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州开发的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了正式的《房地产预售契约》，将这两层楼以1.185亿港元的价格出售给清远金融市场，并办理了预售登记。
但奇怪的是，合同签完后，双方一直没实际履行。开发商没交房，清远金融市场也没付购房款。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份预售合同。清远金融市场则声称，自己已经用贷款抵了购房款，并拿出一张1.185亿港元的收据作为证据。
争议焦点
开发商主张：双方签的是商品房预售合同，清远金融市场从未付过一分钱，合同没有实际履行，应当解除。
清远金融市场主张：双方签预售合同是为了履行之前的抵债协议，自己已经用华泰公司的欠款抵了购房款，合同已经履行完毕，开发商无权解除。
法院判决
最高人民法院二审认定：这份《房地产预售契约》名为商品房买卖，实为以房抵债。双方的真实意思是通过签订预售合同，将华泰公司的债务转化为购房款。因此，本案不是普通的商品房预售纠纷，而是以房抵债合同纠纷。法院驳回了开发商要求解除合同的请求。
律师分析
第一，合同的性质要看双方的真实意思，而不只是看合同名称。本案中，双方先签了抵债协议，再签预售合同，目的是用房产抵偿债务，而不是真正进行商品房买卖。
第二，购房款是否实际支付，不能只看收据。清远金融市场虽然拿出了收据，但开发商证明该收据是事后补开的，且没有对应的银行转账记录。法院最终认定，双方是以债务抵销的方式完成了“支付”。
第三，这类案件提醒我们，合同形式与实质内容不一致时，法院会穿透形式，审查真实的交易背景和目的。如果涉及以房抵债，要特别注意抵债协议和预售合同之间的关联性，避免后续纠纷。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，比如开发商以房抵债或购房合同背后另有协议，建议先咨询律师，确认合同性质和权利义务。不要仅凭收据或合同名称判断交易是否完成，以免陷入诉讼风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市