未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同特别约定，必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）和海南凯鹏房地产开发有限公司（以下简称凯鹏公司）签证盖章，合同才正式生效。但当时厚南公司并未在合同上签字盖章，直到两个月后才出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司按约定支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，而且深发公司作为销售方，当时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为这违反了法律规定，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》依法应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续上存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，而且顺兴公司已经实际支付了部分购房款，合同应当继续履行，不应认定为无效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同约定厚南公司在大厦未建成时先行取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应当退还该笔款项。最高人民法院在二审中进一步明确，未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签订的预售商品房合同，因违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

律师分析

第一，根据我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是保障购房人权益、规范房地产市场秩序的基本要求。本案中，深发公司未取得上述证件就与顺兴公司签订预售合同，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。深发公司收取的5000万元购房款应当返还给顺兴公司，并支付相应的利息。同时，合同无效的过错方应当承担相应的法律责任，本案中深发公司作为开发商，对合同无效负有主要责任。

第三，购房者在购买预售商品房时，一定要核实开发商是否已经取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，即使签订了合同，也可能面临合同无效、购房款难以追回的风险。在文山地区，购房者同样需要重视这一法律风险，避免因贪图便宜而购买手续不全的房产。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，并核实证件的真实性。如果开发商无法提供，切勿轻易支付定金或购房款。已经支付款项但发现手续不全的，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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