开发商逾期交房能否免责，关键看这几点
开发商逾期交房能否免责，关键看这几点
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼。旅游公司按约支付了大部分购房款，但深业公司却未能按时交房。旅游公司认为深业公司违约，要求解除合同、退款并赔偿损失。
深业公司辩称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等“不可抗力”因素，属于合同约定的免责情形。双方争执不下，旅游公司起诉到法院，案件历经一审、二审，最后最高人民检察院还提出了抗诉。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，自己有权解除合同，深业公司应当返还购房款并双倍返还定金。深业公司则认为：延期交房是由于供电等非自身能控制的原因，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行，自己不应承担全部违约责任。
法院判决
最高人民法院最终判决：双方合同有效，继续履行。深业公司应在判决生效后交付房屋，同时向旅游公司支付从合同约定交房日到实际供电日期间的逾期交房违约金，按购房总价款计算利息。旅游公司要求解除合同的主张未被支持。
律师分析
这个案件涉及几个关键法律问题，值得购房者注意：
第一，合同解除权的触发条件。购房合同中通常约定“逾期交房超过XX天，买方可以解除合同”，但本案中法院认定，合同约定的解除条件（逾期交房超过90天）在旅游公司起诉时尚未达到，因此不支持解除合同。这说明解除合同必须严格依据合同条款，不能凭感觉认定“逾期太久就可以解除”。
第二，不可抗力的认定范围。深业公司主张供电问题、施工异常属于免责事由，法院部分采纳了供电问题的免责主张，但认定深业公司仍应对其他延期时段承担违约责任。实践中，法院对“不可抗力”的认定非常严格，开发商不能随意扩大解释。
第三，合同无效与有效的区别。本案中，最高检曾抗诉认为深业公司未取得土地使用权证，合同应无效。但法院最终认定合同有效，因为双方真实意思表示、内容不违法，且事后补办了手续。合同无效和违约是两回事，无效合同后果是返还财产，有效合同才能追究违约责任。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读逾期交房条款，明确解除合同的具体天数。一旦开发商逾期，要保留好付款凭证、催告函等证据，必要时及时主张权利。在文山地区，商品房买卖纠纷中常见开发商以“政府规划调整”“电力施工延迟”等理由抗辩，购房者应审查这些理由是否符合合同约定的免责条件，必要时可以委托律师分析合同条款，避免错过行使解除权的时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市