城市道路能否随土地一同转让

城市道路能否随土地一同转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，去规划局审批时才发现，土地使用证上标明的面积与规划部门实际规划的面积不符。原来，土地中包含了约一千多平方米的城市道路用地，而规划部门规定该道路宽度为30米，但土地使用证上标明的道路宽度只有15米。置地公司实际能使用的土地面积比合同约定的少了近一半。

置地公司多次要求发展公司补偿或退款，但未能解决，最终起诉到法院。发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己并无过错。

争议焦点

发展公司认为：双方签订合同时是以土地位置图为基础的，该图与规划坐标图一致，土地使用证上记载的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用权证上标注的面积与实际不符，且城市道路属于市政设施，依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院审理后认为，发展公司在办理土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让违法。最终判决：涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地部分有效；发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。在土地使用权转让合同中，如果包含城市道路面积，这部分转让条款将因违反法律强制性规定而无效。因此，受让方在签订土地转让合同前，务必核实土地性质，确认是否包含道路等不可转让的公共设施。

第二，土地位置图不等于规划坐标图。规划坐标图须经规划部门审批，具有法律效力。如果转让方仅提供位置图而未提供规划坐标图，受让方应主动向规划部门核实土地的实际规划情况，避免因面积不符造成损失。

第三，本案中法院采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，即符合规划的土地部分继续履行，违法转让的道路部分返还价款。这种处理方式既保护了当事人的合法权益，也维护了法律秩序。在文山地区的类似案件中，法院也会依据相同原则进行裁判。

王德林律师提示：

购买或受让土地使用权前，务必向规划部门核实土地的规划用途和实际面积，不要仅凭转让方提供的图纸或土地使用证就轻易签约。如果合同中包含城市道路等公共设施，这部分条款很可能无效，应及时要求转让方调整合同或降低价款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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