商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州开发的羊城国际商贸中心的部分房产，抵偿欠清远金融市场的1.2亿余元贷款本息。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产卖给清远金融市场。

然而，这份预售合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为购房款从未到账，而人行清远支行则主张，购房款已经通过抵债方式支付完毕，并出示了一份盖有项目开发部公章的“正式收据”。省一建城建分公司则称该收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款，双方因此产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方之间是商品房预售合同关系，人行清远支行从未支付购房款，请求解除合同。

人行清远支行主张：双方之间实质是以房抵债关系，购房款已经通过抵债方式支付完毕，合同已经履行，不同意解除。

法院判决

最高人民法院经审理认为，本案的核心问题是正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。法院认定，虽然双方签订了《房地产预售契约》，但该合同的签订基础是华泰公司与清远金融市场之间的《抵债协议书》，实质上是为履行以房抵债义务而办理的形式手续。因此，双方之间并非单纯的商品房买卖关系，而是以房抵债关系。最终，法院驳回了省一建城建分公司要求解除预售合同的诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看表面名称。本案中，虽然有正式的《房地产预售契约》，但法院通过审查签约背景、目的和履行过程，认定其本质是“以房抵债”协议，而非独立、真实的商品房买卖。这提醒我们，法律上判断合同性质，要穿透形式看实质。

第二，证据的证明力至关重要。人行清远支行虽然提供了“正式收据”，但该收据是在没有实际付款的情况下由第三方补开的，且与正常的付款凭证不符。法院最终没有采信这份收据作为付款证据，而是结合《抵债协议书》等证据综合认定事实。

第三，对于普通购房者而言，签订合同时一定要明确交易的真实目的和性质。如果是真实的商品房买卖，务必核实开发商的资质、预售许可证，并保留好付款凭证（如银行转账记录、发票等），不要仅凭一张收据或协议就认定款项已付清。

王德林律师提示：

在文山地区处理类似合同纠纷时，建议当事人务必保留好书面合同、付款凭证、沟通记录等原始证据。如果遇到对方主张以房抵债或变相抵债的情况，应当要求对方提供明确的债权债务凭证，并及时咨询专业律师，避免因合同性质认定不清而陷入被动。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市