城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司将自己名下的一块土地转让给海南置地公司，双方签订了转让合同，置地公司也拿到了土地使用证。但当置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时，发现土地证上记载的面积和实际面积对不上。原来，这块土地中包含了一条城市道路，道路宽度从规划要求的30米变成了土地证上标注的20米，导致实际可用的土地面积比土地证上写的少了1000多平方米。
置地公司多次要求发展公司补足面积或退款，但都没有结果，最终只能起诉到法院。一审法院认定合同无效，判决发展公司返还多收的转让款并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
发展公司认为双方是按照整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图是一致的，土地使用证上的面积是国土部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。
置地公司则认为发展公司提供的土地使用证上写的面积和实际面积不符，而且城市道路属于市政设施，依法不能转让，合同应当无效，发展公司应当赔偿损失。
法院判决
最高人民法院审理后认为，发展公司在办理土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积和道路宽度与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让给置地公司是违法的。因此，合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。最终判决发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律规定不能转让。即使是土地使用权转让，也不能把道路面积算进去卖给他人。本案中发展公司将约1000平方米的道路面积一并转让，法院认定这部分转让无效，是正确的。
第二，开发商在转让土地时，必须确保提供的土地位置图、规划坐标图等资料经过规划部门审批。如果材料不准确，导致土地使用证上的面积和实际面积不符，开发商要承担主要责任，包括退还多收的转让款和赔偿买方的损失。
第三，对于购买土地的企业来说，在签订转让合同前，一定要仔细核实土地的实际面积、规划用途和道路情况。最好亲自到规划部门查询，或者请专业律师协助审查，避免因为面积不符而陷入纠纷。
王德林律师提示：
在文山地区，土地转让纠纷也时有发生。建议当事人在签订土地使用权转让合同前，务必核实土地的实际面积和规划情况，特别是要确认转让的土地中是否包含城市道路等不可转让的公共设施。如果发现面积不符或存在违法转让的情况，应及时通过法律途径维权，避免损失扩大。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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