租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，和宇航公司签了15年租赁合同。约定宇航公司先付定金，大楼封顶再付一笔，开业再付一笔，这些钱冲抵第一年租金。合同还约定，郊区供销公司要负责外部装修和供电等基础设施。

商厦开业后，因为供电不足、消防没验收，被消防部门责令停业。宇航公司认为郊区供销公司没履行好基础设施义务，导致自己没法正常经营，所以拒绝继续交租金。郊区供销公司则起诉要求宇航公司付清欠租。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司没完成供电增容和消防验收，导致商厦停业，自己有权拒绝支付租金。郊区供销公司主张：宇航公司已经开业使用，就应当按约付租金，基础设施问题不是拒付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认为：宇航公司不能以基础设施问题为由完全拒绝支付租金。但考虑到商厦实际处于违法经营状态，不能正常使用，租金标准应当适当降低。最终判决宇航公司按正常租金的70%支付使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便用的。一方违约，另一方可以拒绝履行，但前提是对方的违约行为和自己要履行的义务之间有对价关系。本案中，供电消防问题影响的是经营条件，和租金支付义务不完全对等，所以不能完全拒付租金。

第二，房屋租赁合同履行期间，如果房屋处于违法状态、不能正常使用，法院会酌情降低租金标准。不是合同约定多少就得付多少，要结合实际使用价值来定。

第三，签租赁合同时，建议把基础设施、消防验收等条件写清楚，明确谁负责、什么时候完成、达不到条件有什么后果。这样出了纠纷才有依据。

王德林律师提示：

租赁合同履行中遇到对方不配合基础设施的情况，不要简单拒付租金，建议先书面催告，保留证据。在文山地区，类似案件也常因消防验收问题引发纠纷，建议承租方在开业前务必核实房屋是否具备合法经营条件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市