楼花按揭未办理抵押登记是否无效

楼花按揭未办理抵押登记是否无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放了贷款。中振公司按约定支付了部分贷款本息，但后来未能继续还款。宝丰支行催收未果，起诉到法院要求解除合同，并以房屋权益偿还欠款。

中振公司辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方规定，应属无效。此外，中振公司已将同一房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，因此银行不应享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，应属无效，且房屋已抵押给案外人，银行无权主张权益。宝丰支行则认为：合同是各方自愿签订，合法有效，应当继续履行，中振公司欠款违约，银行有权处置抵押物。

法院判决

一审湖北省高院判决解除合同，中振公司归还贷款本息，逾期可将抵押物拍卖，银行享有优先受偿权。最高人民法院二审维持原判，同时指出：楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效；中振公司后续设立的抵押登记因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，不具有效力，不影响银行的优先受偿权。

律师分析

一、楼宇按揭在性质上不同于普通抵押。按揭是将购房合同权益转让给银行作为担保，而抵押是以特定财产提供担保。我国当时法律未对按揭登记作强制性规定，因此不能仅凭地方规章认定按揭合同无效。

二、合同未办理抵押登记，不等于合同整体无效。合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中按揭合同系各方真实意思表示，内容不违法，应当认定为有效。

三、多重抵押或担保的效力，需看设立时间先后和实际履行情况。本案中，后设立的抵押因房屋未竣工且贷款合同未实际履行，不具有法律效力，不影响在先按揭合同下银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应主动配合银行办理相关登记手续，避免因程序缺失引发纠纷。在文山地区，建议购房者签约前核实开发商和银行的资质，并保留好所有合同与付款凭证，以备不时之需。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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