购房合同是预售还是抵债，法律上如何认定
购房合同是预售还是抵债，法律上如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家银行与华泰公司签订协议，约定华泰公司用其在广州的商场房产抵偿1.2亿多元的贷款本息。随后，银行与开发商省一建城建分公司签订了商品房预售合同，购买了这些商场。但合同签订后，双方一直没有实际履行交房和付款。2001年，开发商起诉要求解除合同。
银行认为，自己已经通过“以贷抵楼”的方式付清了全部购房款，并出示了一份开发商出具的收据。开发商则称，该收据是华泰公司事后补办的，银行实际并未支付任何购房款。双方争议的焦点在于：这份合同到底是真的商品房买卖，还是用房产抵债的法律安排。
争议焦点
开发商主张：银行没有实际支付购房款，收据是事后补办，合同应解除。银行主张：已通过贷款抵债方式付清房款，合同有效且已履行完毕。
法院判决
法院经审理认为，银行与华泰公司之间的抵债协议真实有效，但银行并未实际向开发商支付购房款。开发商出具的收据缺乏付款凭证佐证，不能证明银行已履行付款义务。最终，法院支持开发商解除合同的主张。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种不同的法律关系。预售合同的核心是买卖双方真实交易，买方支付房款，卖方交付房产。而以房抵债是用房产折抵已有债务，不涉及新的资金流转。本案中，银行与华泰公司的抵债关系成立，但银行并未向开发商支付购房款，所以预售合同并未实际履行。
第二，收据不等于付款凭证。实践中，收据只能证明收到单据，不能直接证明实际付款。如果只有收据而没有银行转账记录、付款凭证等配套证据，法院很难认定付款事实。本案中，银行无法提供与收据对应的付款凭证，导致其主张未被法院采纳。
第三，合同各方应当严格按照约定履行义务。即便存在抵债关系，如果各方选择签订新的预售合同，就应当按照合同约定完成付款和交房。否则，任何一方都可以请求解除合同。
王德林律师提示：
在文山地区处理类似房产纠纷时，当事人应当注意区分“以房抵债”和“商品房买卖”的法律性质。如果是以房抵债，建议签订明确的抵债协议并办理相关登记；如果是商品房买卖，务必保留完整的付款凭证，包括银行转账记录、收据、发票等，不能仅凭一张收据就认定付款。否则，一旦发生纠纷，可能面临无法证明付款事实的风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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