未办预售许可证的购房合同是否有效

合同纠纷

未办预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定深圳公司向香港公司出售一处房产。但签订合同时，深圳公司尚未取得商品房预售许可证。后来双方因合同履行产生纠纷，香港公司主张合同无效，要求返还已支付的购房款。

该合同签订于合同法实施之前，当时法律对未取得预售许可证的售房合同效力问题规定并不明确。双方对合同是否有效各执一词，争议持续多年。

争议焦点

深圳公司认为，虽然签订合同时没有预售许可证，但事后已经补办，且双方已实际履行部分义务，合同应当有效。香港公司则主张，未取得预售许可证即售房违反法律强制性规定，合同自始无效。

法院判决

最高人民法院二审认定，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证签订的售房合同，如果事后补办了许可证，且不损害国家利益和社会公共利益，可以认定合同有效。本案中深圳公司已补办许可证，合同有效，双方应继续履行。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商售房的前提条件，但法律对合同效力的认定会考虑实际情况。如果事后补办许可证，合同效力可能得到补救。

第二，合同效力的认定要区分法律实施的时间点。合同法实施前后的规定有所不同，法院会适用行为发生时的法律进行判断。

第三，购房者签订期房合同时，应当核实开发商是否已取得预售许可证。如果签约时没有许可证，合同存在被认定无效的风险，可能影响自身权益。

王德林律师提示：

购买期房前，建议先到当地住建部门查询开发商是否已取得预售许可证。在文山地区，购房者也可以通过住建局官网或窗口核实相关信息，避免因合同效力问题产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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