未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴房地产公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，深发公司出售房屋时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，实际土地使用权属于另一家公司——厚南公司。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

原来，这个项目涉及多家公司之间的复杂转让。厚南公司是土地的原使用权人，凯鹏公司是合作开发方，深发公司是后来介入的开发商。深发公司在未完成土地使用权变更登记、也未取得预售许可证的情况下，就与顺兴公司签订了预售合同。虽然厚南公司事后出具承诺书表示认可，但合同最终仍被认定为无效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还已付购房款及利息。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且项目已经实际开工建设，双方应继续履行合同，合同不应认定为无效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房合同有效，但合同中关于深发公司提前支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。但最高人民法院二审后认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效合同，深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。如果缺少这些关键证件，预售合同就可能被认定为无效合同。

第二，本案中虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可销售行为，但这并不能弥补深发公司本身不具备预售资格的问题。合同的效力取决于签订时是否满足法定条件，事后追认不能改变合同签订时的违法状态。购房者要注意，不能轻信开发商的口头承诺或事后补办手续的说法。

第三，对于购房者来说，签订商品房预售合同前一定要查验开发商是否具备"五证"，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，购房者应当谨慎交易，避免陷入合同无效的风险，导致资金损失。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商的土地使用权证和预售许可证等关键证件。如果发现开发商证件不全，建议不要支付大额购房款。在文山地区，类似因证件不全导致的购房纠纷也时有发生，购房者可以委托律师协助核查开发商资质，避免遭受不必要的经济损失。如果已经签订了无效合同，应当及时通过法律途径主张权利，要求返还购房款及利息。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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