开发商逾期交房能否解除合同并退款
开发商逾期交房能否解除合同并退款
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款约1000万元。合同约定深业公司应在1997年底前交付房屋，旅游公司按约定支付了全部购房款。
但深业公司直到1999年才实际交付房屋，延期近两年。延期原因是供电问题：深业公司与电业局签订了供电协议并支付了供电投资款，但电业局迟迟未完成供电工程，导致房屋无法通过竣工验收。旅游公司认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、退还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的90天，自己有权解除合同，要求返还购房款及利息、双倍返还定金。深业公司则认为：延期交房是因为供电问题，属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，应当据实顺延交房日期，不同意解除合同。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同继续履行，深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并向旅游公司支付逾期交房期间的利息（按购房总价款从1998年1月1日起至1999年6月30日止，按银行同期贷款利率计算）。同时驳回了旅游公司解除合同和双倍返还定金的请求。
律师分析
第一，合同是否有效是关键前提。最高人民检察院曾以深业公司未取得土地使用权证书为由主张合同无效，但法院认为双方签约时意思表示真实、内容合法，合同有效。这提醒我们，合同效力问题需要结合签约时的法律环境和实际情况综合判断。
第二，逾期交房是否构成根本违约，要看合同约定的解除条件是否成就。本案中，法院认定供电问题确实属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房日期可以顺延。旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，因此不能单方解除合同。
第三，即使不能解除合同，开发商仍要对逾期交房承担违约责任。法院虽然驳回了旅游公司解除合同的请求，但仍然判令深业公司支付逾期交房期间的利息损失，体现了对守约方利益的保护。
王德林律师提示：
购买期房时，建议在合同中明确约定逾期交房的解除权期限和违约金计算方式。如果开发商逾期交房，不要轻易自行搬离或停付贷款，应咨询专业律师评估是否达到解除合同的条件。以文山地区为例，当地购房者遇到类似问题时，可以先收集开发商延期通知、政府文件等证据，再决定是要求继续履行还是主张解除合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市