开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司向深业房地产公司购买了一套写字楼，总价约1000万元。双方约定深业公司应在1997年底前交房，如果逾期超过90天，旅游公司就可以解除合同并要求退款。
实际上，深业公司因为供电问题、消防验收等原因，直到1998年9月才正式交房，比合同约定晚了近一年。旅游公司因此起诉到法院，要求解除合同、退钱并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司认为，深业公司逾期交房已经超过90天，按照合同约定，自己有权解除合同，深业公司应当退还全部购房款并双倍返还定金。
深业公司则辩称，逾期交房是因为供电部门未及时供电、消防验收延迟等"非公司所能控制"的原因，按照合同约定可以顺延交房时间，所以不同意解除合同，要求继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同继续履行，深业公司向旅游公司支付逾期交房的利息损失，但旅游公司不能解除合同。理由是：虽然深业公司确实存在逾期交房，但供电问题属于合同约定的可以顺延的情形，实际逾期时间并未达到合同约定的90天解除条件，且房屋已经建成可以交付使用。
律师分析
第一，合同解除权有严格条件。本案中，虽然深业公司交房晚了近一年，但部分逾期时间因为供电问题被认定为"可顺延"，实际违约天数没有达到合同约定的90天，所以旅游公司不能单方解除合同。这说明，合同约定的解除条件必须严格满足，不能想当然认为逾期时间长就能解除。
第二，开发商延期交房的免责事由值得注意。合同中写的"非开发商所能控制的事件"是一个兜底条款，供电、消防等政府审批问题在实践中常被法院认定为可顺延事由。购房者在签合同时，要注意这些条款的具体范围，避免被过度扩大解释。
第三，即使不能解除合同，购房者仍可主张赔偿。本案中，法院虽然判了继续履行，但深业公司仍需按银行贷款利率赔偿逾期交房期间的损失。这说明购房者即使无法退房，也可以拿到经济补偿。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，建议仔细查看关于延期交房免责事由的条款，特别是"不可抗力"和"非开发商所能控制"等模糊表述。如果开发商逾期交房，即使不能解除合同，也应及时收集证据要求赔偿。在文山地区，类似纠纷中法院通常会根据合同约定和实际逾期天数综合判断，建议购房者保留好交房通知、催告函等书面材料。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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