未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。然而，深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，土地实际属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）。

后来，顺兴公司发现该项目土地使用权存在多次转让，深发公司不具备预售商品房的主体资格，合同也缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司必须返还已收的5000万元购房款并支付利息。

深发公司则认为：虽然当时手续不全，但事后补办了相关审批手续，且厚南公司作为土地权利人出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，因此合同应当认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》依法认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律明确要求开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证才能对外销售。如果签订合同时不具备这些条件，即使事后补办手续，合同仍然可能被认定为无效。本案中，深发公司虽然事后补办了部分审批手续，但签订合同时不具备法定条件，合同自始无效。

第二，合同无效的法律后果是恢复原状。根据《民法典》的规定，无效的合同自始至终没有法律约束力，双方应当返还因该合同取得的财产。在本案中，深发公司收取的5000万元购房款应当全额返还，并赔偿顺兴公司因此遭受的利息损失。

第三，购房者在购买预售商品房时，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些文件，即使价格再低、条件再优惠，也不要轻易签约付款，否则可能面临合同无效、款项难以追回的风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商以“正在办理中”为由推托，建议暂缓交易。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘的预售许可信息，避免因合同无效而遭受经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市