买房合同是预售还是以房抵债如何判断
买房合同是预售还是以房抵债如何判断
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承继权利）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折价抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行主张其已通过以贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并提交了一份盖有"收款专用章"的收据作为证据。开发商则称该收据是事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
人行清远支行主张：双方签订的是商品房预售合同，其已用贷款债权抵付了购房款，收据可以证明付款事实，合同应继续履行。
开发商省一建城建分公司主张：双方实际是华泰公司以房抵债，清远金融市场并未实际向开发商支付购房款，收据是补办的且没有对应的付款凭证，合同应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同性质为以房抵债协议，而非商品房预售合同。清远金融市场并未实际向开发商支付购房款，其提交的收据不能证明付款事实，故判决支持开发商解除合同的诉讼请求。
核心理由：双方先签《抵债协议书》明确以房抵债，后签预售契约是为办理产权登记手续，双方之间不存在真实的商品房买卖关系。
律师分析
第一，判断合同性质不能只看合同名称，而要结合签约背景、实际履行情况综合认定。本案中，双方先有明确的以房抵债约定，预售契约只是为办理产权过户而签，本质上不是真实的商品房买卖。
第二，购房款的支付必须有真实的资金流水。仅凭一张收据，没有银行转账记录、付款凭证等佐证，法院不会认定付款事实。企业之间以债权抵付购房款，需要明确约定并实际履行抵债手续。
第三，对购房者而言，签订商品房预售合同前要核实清楚：开发商是否确实收到了购房款，付款方式是否真实有效。如果涉及以房抵债等特殊交易，建议咨询律师，避免后续纠纷。
王德林律师提示：
在文山地区，如果您遇到类似以房抵债或购房合同性质不明的纠纷，建议先收集所有书面协议、付款凭证、银行流水等证据，再向专业律师咨询。不要仅凭一张收据或口头承诺就认定付款事实，以免在诉讼中处于被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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