购房合同与以房抵债合同的区分要点

购房合同与以房抵债合同的区分要点

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了当地金融市场一大笔贷款，本息合计超过1.2亿元。双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的一个商场项目中的部分楼层来抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签了商品房预售合同，把商场四楼、六楼卖给了金融市场。

但问题来了：合同签了之后，双方并没有实际履行。开发商认为金融市场没有付过购房款，于是起诉要求解除合同。金融市场则拿出一张收据，声称已经用贷款抵了购房款，钱已经付清了。双方各执一词，官司打到了最高人民法院。

争议焦点

开发商认为：双方签的是商品房预售合同，金融市场没有实际支付任何购房款，合同应当解除。金融市场主张：双方实际上是“以房抵债”，贷款本息已经转为购房款，收据就是付款证明，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院经审理认定，本案的真实法律关系是以房抵债，而非商品房买卖。双方虽然签了预售合同，但本质是为了履行之前的抵债协议。金融市场持有的收据和开发商内部的财务函件都证实，购房款是用贷款本息冲抵的。因此，法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，合同名称不重要，关键看真实意图。实践中，很多人签了名为“买卖合同”的文件，但实际是借款担保或债务抵偿。法院会综合协议背景、履行情况、资金流向等来判断真实的法律关系。

第二，收据不等于付款凭证。金融市场虽然有收据，但开发商提供了内部函件证明该收据是事后补开的，且没有对应的银行转账记录。法院最终采信了开发商的证据，说明书面凭证必须有真实的资金流动支撑。

第三，以房抵债协议要明确履行方式。如果双方确实想用房产抵债，最好在协议中写清楚抵债金额、房产信息、过户时间等，并实际办理过户或备案登记，避免日后产生争议。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似“以房抵债”或商品房买卖纠纷，建议在签合同前咨询专业律师，明确合同性质和法律后果。特别是涉及大额房产交易时，务必保留付款凭证、转账记录等关键证据，避免因证据不足导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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