无证预售商品房合同是否有效

无证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.2亿余元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在签订合同时并未取得该大厦的土地使用权证和商品房预售许可证，土地使用权实际归另一家公司海南厚南旅业有限公司（厚南公司）所有。

厚南公司虽然事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但始终未在合同上签字盖章。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还已支付的购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下出售期房，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。深发公司则认为，厚南公司事后已出具承诺书认可销售行为，且双方实际履行了合同，不应认定合同无效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，且合同约定的生效条件（需厚南公司盖章）未成就，因此该商品房预售合同无效。深发公司应返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商资质有严格要求。根据《城市房地产管理法》规定，预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同无效。本案中深发公司两项证照均无，合同自然不成立。

第二，合同约定“需原发展商厚南公司签证盖章方生效”，这是合同生效的附加条件。厚南公司虽出具承诺书，但未正式盖章，条件未成就，合同也无法生效。提醒购房者，签订预售合同时务必核实开发商是否“五证齐全”。

第三，即使开发商事后补办手续或出具承诺，也不能倒推合同有效。无效合同自始无效，购房者可以要求返还购房款。在文山地区，类似纠纷中不少购房者因轻信口头承诺而吃亏，建议保留好付款凭证和合同原件。

王德林律师提示：

购买期房前，务必查验开发商的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供，即便价格再优惠也不要轻易签约。一旦发现合同无效，应尽早通过法律途径追回房款，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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