土地转让合同因含城市道路被判部分无效
土地转让合同因含城市道路被判部分无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
一家发展公司将一块土地转让给一家置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设时发现两个问题：一是土地使用证上记载的面积和实际面积不符，二是规划部门要求该土地西、北两侧道路为市区主干道，路宽应为50米，但土地使用证标明路宽只有30米。
置地公司实际能使用的面积比合同约定的少了近一半。更严重的是，转让的土地中包含了1000多平方米的城市道路用地，而城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。置地公司多次要求发展公司补偿或退款未果，最终起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图与规划坐标图一致，土地使用证是土地部门核发的，自己没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，位置图未经规划审批，城市道路依法不能转让，合同应认定无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：双方合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还置地公司，并赔偿置地公司因此产生的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公用设施，法律规定不得转让。将道路面积计入转让土地范围，该部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。这一点很多人在买卖土地时容易忽视，以为土地证上写了就能转让，实际上道路用地性质特殊。
第二，转让土地时提供的图纸必须经规划部门审批。本案中发展公司提供的土地位置图未经规划审批，导致土地使用证记载面积与规划实际面积不符，这是合同纠纷的主要原因。无论是买方还是卖方，在土地交易前都应当核实规划条件。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院将有效部分和无效部分分开处理，有效部分继续履行，无效部分返还财产、赔偿损失。这种做法既保护了交易安全，又维护了法律严肃性。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，一定要核实土地规划条件，特别是道路、绿化等公共设施用地的规划要求。如果合同中包含市政设施用地，该部分转让可能被认定无效。在文山地区，我们也遇到过类似因道路用地问题引发的土地转让纠纷，建议当事人在签订合同前委托专业律师审查相关规划文件。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市