未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同还特别约定，必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）盖章确认才能生效。然而，厚南公司当时并没有在合同上盖章，只是在事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司陆续支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为深发公司没有售房主体资格，合同缺乏法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应属无效。深发公司则辩称：虽然手续不齐全，但事后厚南公司出具了承诺书，且双方实际履行了合同，大厦已施工至正负零，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，深发公司与厚南公司之间形成了合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方实际实施了合作行为，且诉讼中表示愿意继续合作，因此认定合建合同有效。但最高人民法院二审认为，深发公司在签订商品房预售合同时，既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该预售合同应认定为无效。最终判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格限制。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司未取得这些证件，合同自然无效。

第二，事后承诺不能替代法定条件。厚南公司虽然出具了承诺书，但承诺书只表明其认可深发公司的销售行为，并不能弥补深发公司自身不具备预售资格这一根本缺陷。购房者不能轻信开发商的“事后补办”承诺，必须在签约前核实相关证件。

第三，合同无效后，开发商应返还购房款并赔偿损失。本案中顺兴公司已支付5000万元，法院判决深发公司全额返还并支付利息，体现了对购房者权益的保护。购房者若遇到类似情况，应及时通过法律途径维权。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门官网查询楼盘预售许可信息，或要求开发商出示原件。如果发现开发商证件不全，切勿盲目支付定金或购房款，以免陷入合同无效的纠纷。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市