买房合同是预售还是以房抵债如何区分
买房合同是预售还是以房抵债如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州某商贸中心四楼、六楼的商场房产抵债，并约定由开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订商品房预售合同。
随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了多份《房地产预售契约》，约定清远金融市场以港币1.185亿元购买上述房产。但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房手续。直到2001年，开发商起诉要求解除合同，理由是购房款从未实际支付。
争议焦点
人行清远支行主张：已经通过贷款抵债的方式付清了全部购房款，并提交了华泰公司开具的1.185亿元收据作为证据。
开发商省一建城建分公司认为：该收据是华泰公司事后补开的，没有实际付款记录，收据上的印章也是由华泰公司掌管，不能证明购房款已付清。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方的真实意思是华泰公司用房产抵偿欠款，而不是真正的房屋买卖。开发商要求解除预售合同的请求被驳回，案件发回重审。
律师分析
第一，判断合同性质不能只看合同名称，要看双方的真实意思和实际履行情况。本案中，双方先有债务，后有抵债协议，最后才补签预售合同，本质上是债务清偿行为。
第二，收据不等于实际付款。如果收据没有对应的银行转账、现金进账等凭证，且收据印章由第三方保管，则该收据证明力很弱，不能认定购房款已付清。
第三，对于购房者而言，签订合同时要核实对方身份和付款记录，避免陷入“名为买卖、实为抵债”的法律纠纷。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议在签订购房合同前，要求卖方提供完整的付款凭证和产权证明。在文山地区，因以房抵债引发的合同纠纷并不少见，建议提前咨询专业律师，避免因合同性质认定错误而遭受损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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