未取得预售许可证所签商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证所签商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购某大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原开发商厚南公司等签字盖章才能生效。但厚南公司没有在合同上签字，只是事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司陆续支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，而且深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。于是，顺兴公司向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效。深发公司则主张，双方已经实际履行合同，且厚南公司事后认可，合同应当有效。

法院判决

一审法院认定部分合同有效，但最高人民法院二审认为，根据《城市房地产管理法》的规定，未取得土地使用权证和商品房预售许可证，所签的商品房预售合同属于无效合同。最终判决合同无效，深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格限制。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同无效。这是为了保护购房人的利益，防止烂尾楼风险。

第二，即使合同约定需要第三方签字才能生效，或者事后有承诺书，也不能弥补开发商缺少法定证照的缺陷。法律规定的强制性条件，不能通过当事人之间的约定来规避。

第三，购房人在签订预售合同前，一定要核实开发商的五证是否齐全，尤其是土地使用权证和预售许可证。如果发现证件不全，应当拒绝签约，避免陷入合同无效、款项难以追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房前建议到当地住建部门或不动产登记中心查询开发商的预售许可信息。如果已经签订了无证预售合同，应当及时咨询律师，通过法律途径要求返还购房款并赔偿损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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