未取得两证签的购房合同是否有效

未取得两证签的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把正在开发的“红城湖国际大厦”A座卖给顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地实际是厚南公司的。顺兴公司担心风险，起诉要求认定合同无效、拿回购房款和利息。

实际上，深发公司是从凯鹏公司手里“买”来的项目，但土地一直登记在厚南公司名下。虽然厚南公司后来出具承诺书表示认可，但深发公司始终没有办下土地证和预售证。三方还签过好几份协议，关系很复杂。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和预售许可证，没有卖期房的资格，合同应当无效。深发公司和厚南公司认为：厚南公司事后追认了销售行为，且双方实际在合作建房，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定深发公司与厚南公司的合建合同有效，但要求双方补办手续。最高人民法院二审认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反法律强制性规定，因此深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效，深发公司应当返还5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须“五证齐全”。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商卖期房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等。本案中深发公司连最基本的土地证和预售证都没有，合同自然无效。

第二，合同无效后，开发商要返还购房款。根据《民法典》第157条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。顺兴公司付了5000万元，深发公司必须全额返还，还要赔偿利息损失。

第三，不能轻信“事后承诺”。厚南公司虽然出具了承诺书，但并不能替代法定的审批手续。买房人不能因为有人“认可”就忽视证件问题，尤其是在文山地区购房时，一定要核实开发商的证件是否齐全。

王德林律师提示：

购房前务必查看开发商的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，缺少任何一项都不要交定金或房款。如果不慎签了无效合同，要及时起诉要求返还房款并主张利息。在文山地区遇到类似问题，建议第一时间咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市