未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定该公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江公司，总价款为2128万元。湛江公司支付了全部款项，对方也交付了土地界限图，双方还出具了“款地两清”的收据。
后来，湛江公司把这95亩土地连同另外5亩土地一起转卖给了第三家公司。但这家第三公司起诉要求确认合同无效，广西高院最终判决该转让合同无效，湛江公司需要返还土地款和利息。湛江公司于是向原转让方主张权利，但对方认为已经超过诉讼时效，拒绝返还。
争议焦点
湛江公司主张：对方没有取得土地使用权，也没有办理出让手续，合同应当无效，对方应返还土地款。对方辩称：双方意思表示真实，合同已经实际履行，且湛江公司起诉已超过两年诉讼时效，不应得到法院支持。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认土地转让协议无效，判令遂溪中行（原转让方的开办单位）返还湛江公司2128万元土地款及相应利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江公司出具收据后至起诉时未超过两年诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权证，并且完成了土地出让手续。如果连土地出让手续都没有办，转让合同就是无效的。本案中，转让方连土地出让金都没交，合同自然无效。
第二，合同无效后的法律后果。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，法院判决转让方返还全部土地款并支付利息，这是对无效合同的法律处理。同时，双方均有过错，各自承担相应责任。
第三，关于诉讼时效问题。很多人以为出具了“款地两清”的收据就等于放弃了权利，其实不然。本案中，法院认定出具收据后至起诉时未超过两年诉讼时效，湛江公司的主张权利受到法律保护。诉讼时效从知道或应当知道权利受侵害时起算，而不是从签订合同或付款时起算。
王德林律师提示：
购买土地使用权之前，一定要核实对方是否已经取得土地使用权证、是否缴纳了土地出让金。如果对方没有这些手续，即使签了合同、付了款，合同也可能被认定无效。建议在文山地区从事土地交易的企业和个人，先到自然资源部门查询土地权属和出让情况，避免后续纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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