城市道路包含在土地转让合同中是否有效

城市道路包含在土地转让合同中是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司后来去规划局审批时发现，土地使用证上标明的面积和实际面积对不上——因为土地里包含了一段城市道路，道路宽度和规划要求不一样，导致实际可用的土地面积比证上写的少了很多。

置地公司要求发展公司退钱或补偿，但没谈成，于是起诉到法院。一审法院认定合同部分无效，发展公司要退钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证上的面积是土地部门办的，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地使用证上写的面积实际拿不到，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应当无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院判决：合同涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司要返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。如果土地转让合同里包含了城市道路，这部分转让是无效的。大家在购买或转让土地时，一定要先确认土地性质，看看是否包含市政道路等不可转让的部分。

第二，土地使用证上的面积不一定等于实际可用的面积。本案中，置地公司拿到土地使用证后才发现实际面积少了，因为规划部门的道路宽度和证上写的不一样。所以，签合同前最好到规划部门核实一下土地的实际规划情况，不能只看土地使用证。

第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。法院将合同拆开处理，道路部分无效，其他部分仍然有效。这种处理方式既保护了当事人的合法权益，也避免了合同整体作废带来的麻烦。

王德林律师提示：

土地转让涉及复杂的法律问题，建议在签合同前咨询专业律师，尤其是核实土地是否包含市政设施。如果您在文山地区遇到类似问题，可以联系我进行详细咨询。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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