买房签了预售合同，但实际是抵债合同怎么办

买房签了预售合同，但实际是抵债合同怎么办

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一大笔贷款，本息加起来超过1.2亿元。华泰公司说，我投资盖了广州的一个商贸中心项目，要不我把这个项目四楼、六楼的商场抵给你，就当还债了。双方签了一份《抵债协议书》，约定用房子抵债。

为了办手续，华泰公司安排开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了正式的《房地产预售契约》，合同上写的成交价是港币1.185亿元，还约定1996年6月30日前付清房款并交房。但实际上，双方都没按合同走——清远金融市场没付钱，开发商也没交房。后来华泰公司还补开了一张1.185亿港币的收据，但开发商说这张收据是后来补的，根本没有实际付款。

争议焦点

清远金融市场认为，自己已经用贷款抵了楼款，相当于付清了房款，合同应该继续履行。而开发商省一建城建分公司认为，双方签的虽然叫预售合同，但实际是华泰公司用房子抵债，清远金融市场根本没付过一分钱购房款，要求解除合同。

法院判决

法院最终支持了开发商的请求，判决解除双方签订的《房地产预售契约》。理由是：虽然合同形式上是商品房预售合同，但结合签订背景和履行情况，本质上是以房抵债的协议。清远金融市场没有实际支付购房款，开发商也没有交付房屋，双方都没有实际履行合同约定的付款和交房义务，合同已无继续履行的必要。

律师分析

这个案件的核心在于区分“商品房预售合同”和“以房抵债合同”的性质。很多老百姓会遇到类似情况：签了购房合同，但背后另有隐情。从法律上看，有两点值得注意：

第一，合同名称不代表一切。法院不会只看合同叫什么名字，而是看双方真实的意思和实际履行情况。如果名为买卖实为抵债，法院会按真实法律关系处理。

第二，付款凭证不等于实际付款。本案中虽然有收据，但没有对应的银行转账记录或其他付款凭证，法院认定收据是事后补开，不能证明真实付款。购房者一定要保留好银行流水、转账凭证等实际付款证据。

王德林律师提示：

如果您在买房过程中遇到类似情况，比如开发商让您签一份合同但说“这只是走个形式”，一定要警惕。建议在签订任何购房合同前，先了解清楚合同的性质和背后的真实交易。在文山地区，我们也处理过多起类似纠纷，购房者往往因为轻信口头承诺而陷入被动。最好在签合同前咨询专业律师，避免日后产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市