租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，主体工程建至三层时，与宇航公司签订租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期多年，租金按年递增。宇航公司支付了部分租金，但商厦开业后因消防、水电等问题被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方就租金支付、合同履行等问题产生纠纷。

此后，宇航公司起诉要求确认合同效力、返还租金等，郊区供销公司反诉要求支付租金及违约金。案件历经一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付租金，且应返还已付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际使用商厦并开业，应依约支付租金，消防问题并非其单方责任。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应支付实际使用期间的租金，但考虑到郊区供销公司未完全履行配套设施义务，租金标准适当降低。双方合同有效，但履行过程中均存在违约，各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需谨慎。如果一方未按约定履行义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为与自己的义务具有对价关系。本案中，消防设施未到位直接影响了商厦的营业条件，宇航公司可以主张同时履行抗辩权，但不能完全免除租金支付义务。

第二，违法履行状态下的租金标准如何确定。房屋租赁合同有效，但实际使用期间处于违法状态（如未经消防验收），承租人仍应支付租金，但法院可根据出租人的过错程度酌情降低租金标准。这体现了公平原则。

第三，书面协议的效力优先于口头或变通约定。双方后来为应付工商登记而签订的"松散合作"协议，因明确说明仅作材料使用，法院仍以经公证的租赁协议为准。这提醒当事人，任何变更合同内容的协议都应当明确、真实。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确双方在消防、水电等配套上的具体责任和完成时间。如果对方未履行义务，应及时书面催告并保留证据，避免因长期使用而被认定放弃抗辩权。在文山地区，类似商业租赁纠纷常见于商铺和写字楼，建议在合同中约定明确的整改期限和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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