开发商逾期交房能否以政府审批延迟为由免责
开发商逾期交房能否以政府审批延迟为由免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的房产，总价款为人民币若干万元。合同约定了付款方式和交房时间，深业公司应于特定日期前交付房屋。
旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工遇到异常困难等"非其所能控制的事件"，包括电业局供电延迟、政府审批手续办理缓慢等原因。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同约定逾期超过一定天数可以解除合同，要求退还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是由于供电问题、政府审批等不可归责于自身的原因，符合合同约定的免责情形，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院经审理认为，深业公司确实存在逾期交房的事实，但其在供电问题上存在不能控制的因素，交房期限可据实顺延。最终判决合同继续履行，深业公司需向旅游公司支付逾期交房期间的违约金（按银行贷款利率计算购房总价款的利息），但未支持旅游公司解除合同的主张。
律师分析
第一，商品房买卖合同中关于"不可抗力"或"非开发商所能控制的事件"免责条款，实践中法院会严格审查。供电延迟、政府审批等是否属于免责事由，要看开发商是否尽到了合理注意和积极协调义务。本案中，深业公司主动与电业局签订供电协议并支付投资款，法院认定其已尽力，故部分免责。
第二，购房者以开发商逾期交房为由主张解除合同，必须满足合同约定的解除条件。如果合同约定逾期超过特定天数才能解除，而实际逾期天数未达到该标准，法院通常不支持解除，只会判令开发商承担违约金。
第三，开发商未取得国有土地使用权证是否导致合同无效，需结合法律实施时间判断。本案适用《房地产管理法》施行前的司法解释，法院未支持无效主张。但现行法律下，开发商未取得土地使用权证即预售房屋，合同效力存在重大风险，购房者应格外谨慎。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房的免责条款和解除条件。如果开发商以政府审批、供电延迟等理由延期交房，建议及时收集相关证据，必要时咨询专业律师。在文山地区，类似纠纷中法院同样会审查开发商是否真正尽到了合理努力，不能仅凭一句"非其所能控制"就免除责任。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市