城市道路能否计入土地使用权转让面积

城市道路能否计入土地使用权转让面积

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司，将一块包含城市道路的土地转让给置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时发现，土地使用证上标注的面积和道路宽度，与规划部门实际规划的不一样。按照规划，土地西、北两侧是市区主干道，路宽应为30米，但土地使用证上只标了15米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积比土地使用证上写的少了很多。

置地公司多次找发展公司、当地管委会和市政府要求补偿或退款，都没有结果，最后只能向法院起诉。

争议焦点

发展公司认为，双方合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

一审法院判决合同部分无效，发展公司需返还多收的土地转让金并赔偿损失。最高人民法院二审维持了一审判决，认定城市道路面积部分的转让无效，符合规划的土地面积转让有效。发展公司需返还多收的转让金，并赔偿置地公司的设计、勘察等费用。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。发展公司将道路面积同土地一并转让，这部分合同是无效的。大家在购买土地使用权时，要特别注意土地中是否包含市政道路等公共设施用地。

第二，土地转让时，实际面积应以规划部门确定的为准，而不能仅凭土地使用证上的数字。本案中，发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划不符，发展公司因此承担了主要责任。

第三，合同部分无效不影响有效部分的履行。法院没有全盘否定合同，而是区分了有效和无效部分，这样既保护了当事人合法权益，也避免了资源浪费。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让合同时，一定要核实土地是否包含市政道路等公共设施，并到规划部门确认土地的实际使用面积和规划要求。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人委托专业律师审查合同，避免因土地面积问题产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市