转让合同中包含城市道路，合同是否有效

转让合同中包含城市道路，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将自己名下一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设，去规划局审批时才发现问题：土地使用证上标明的面积和实际面积差了很大一块。

原来，这块土地中包含了一条城市道路，道路宽度在土地使用证上标的是30米，但规划部门实际规划的道路宽度是50米。这样一来，土地使用证上标明的使用面积就比实际可用的面积多出了不少。置地公司多次找发展公司协商，要求补偿或退款，但都没能解决，最后只能告到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方签订合同时是以整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图不是规划坐标图，导致土地使用证上的面积和实际不符，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院审理后认为：发展公司申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积和道路面积都与规划不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。

最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分的转让有效。发展公司需要返还多收取的土地转让金，并赔偿置地公司的经济损失。

律师分析

这个案件告诉我们几个重要的法律问题：

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。在签订土地使用权转让合同时，如果土地中包含城市道路，这部分面积不能算作可转让的土地面积，相关的转让条款可能被认定为无效。

第二，办理土地使用证时提供的位置图必须经过规划部门审批，否则可能导致土地使用证上的面积与实际规划面积不符。这会给受让方带来很大风险，甚至影响后续的开发建设。

第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。法院会根据实际情况，对合同中的有效部分和无效部分分别处理，能履行的部分继续履行，不能履行的部分依法处理。

王德林律师提示：

在签订土地使用权转让合同时，一定要核实土地的实际规划情况，特别是要确认土地中是否包含城市道路等市政设施。建议在合同中明确约定土地的规划用途和实际可使用面积，避免因面积不符产生纠纷。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，对合同条款进行审查，以保障自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市