买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款本息。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折价1.2亿多元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产卖给清远金融市场，总价1.185亿港元。
但合同签订后，清远金融市场实际并未支付购房款。开发商认为合同没有实际履行，起诉要求解除合同。人行清远支行则拿出一张1996年的收据，声称已用贷款抵付了楼款，合同已经履行完毕。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的是《房地产预售契约》，但清远金融市场从未支付过购房款，收据是事后补开的，合同应解除。
人行清远支行主张：双方签订《抵债协议书》在前，购房只是抵债的形式，贷款本息已冲抵购房款，收据就是付款凭证，合同已履行。
法院判决
法院认定，本案实质是以房抵债关系，而非商品房预售关系。双方真实意思是以房产抵偿华泰公司的欠款，签订预售合同只是履行抵债协议的方式。因此，合同已经履行完毕，驳回开发商要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同性质不能只看名称，要看双方真实意思。本案中《抵债协议书》在先，预售合同在后，且有华泰公司法定代表人出具的函件佐证，法院认定双方真实意图是以房抵债，而不是买卖房屋。
第二，收据不能单独证明付款事实。本案收据虽盖有开发商的收款章，但该章由华泰公司掌管，无对应的银行转账凭证，开发商也否认收到款项。法院综合全案证据，认定收据只是为完善手续补开，不代表实际付款。
第三，预售合同和抵债合同的法律后果不同。预售合同下，买方不付款，卖方可以解除合同并要求赔偿；但抵债关系下，债务已抵销，卖方不能再要求解除。本案开发商败诉，正是因为法院认定双方是抵债关系。
王德林律师提示：
签订购房合同时，要区分是真实的商品房买卖，还是以房抵债。如果对方声称用欠款抵购房款，应当要求将抵债协议和购房合同一并公证，并保留银行转账记录或欠款凭证。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议在签约前咨询专业律师，避免事后无法证明真实交易关系。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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