未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价款约4.26亿元。合同约定，该合同必须经原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）签字盖章才能生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

然而，厚南公司事后出具承诺书认可了深发公司的销售行为，但并未在合同上签字盖章。后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于厚南公司，而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉至法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：厚南公司事后出具了承诺书，认可了其销售行为，合同已经实际履行，且工程进展顺利，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间属于合作建房关系，双方已经实际实施合作行为，且诉讼中表示愿意继续合作，因此认定双方合作合同有效。但由于深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律规定，最终判决商品房预售合同无效，深发公司返还顺兴公司5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足法定条件。开发商在预售商品房时，必须已经取得土地使用权证书和商品房预售许可证。本案中，深发公司在签订合同时明显不具备这些条件，因此合同被认定为无效。

第二，合同约定必须经厚南公司签字盖章才能生效，这是一个附生效条件的条款。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但并未在合同上签字盖章，这使得合同的生效条件未能完全满足。在法律实践中，附条件合同的生效条件必须严格履行。

第三，即使合同无效，购房者已经支付的购房款应当返还。本案中，法院判决深发公司返还5000万元购房款及利息，保护了购房者的合法权益。这一判决体现了法律对市场交易秩序的维护和对购房者利益的保护。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者在购买商品房时，一定要核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供这些证件，建议不要轻易签订合同并支付款项。已经签订合同的，如果发现开发商不具备预售条件，可以及时向法院起诉要求确认合同无效并返还购房款，避免更大的经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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