土地转让合同无效，钱还能要回来吗
土地转让合同无效，钱还能要回来吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）从中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司手里，买了位于广西北海市的150亩土地使用权，付了大部分款项。中银公司把土地的红线图交给了湛江土地总，双方还签了收据说“款地两清”。后来，湛江土地总把这150亩土地转卖给了另一家公司，结果被法院认定转让合同无效，湛江土地总得返还买家的钱和利息。
湛江土地总认为自己吃了亏，就起诉要求中银公司返还当初支付的土地转让款。但一审法院认为，双方签协议时意思真实，合同有效，而且湛江土地总在拿到收据后过了好几年才起诉，超过了法律规定的诉讼时效，所以驳回了他的请求。湛江土地总不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司没有取得土地使用权，也没办土地出让手续，没资格转让土地，合同应该是无效的；而且自己主张权利没有超过诉讼时效，遂溪中行作为中银公司的开办单位应该承担退款责任。
遂溪中行认为：双方签的其实是合同转让，不是土地使用权转让，合同合法有效；湛江土地总过了好几年才起诉，超过了诉讼时效，法院不该保护他的权利。
法院判决
最高人民法院撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后10天内返还湛江土地总已支付的转让款及利息（按银行同期贷款利率计算）。案件受理费由双方按比例承担。
核心理由：中银公司没取得土地使用权，也没办出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地有问题还签合同，也要承担相应责任。湛江土地总从出具收据到主张权利没超过两年，诉讼时效没过。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件，必须取得土地使用权证，并且完成出让手续。如果没办这些手续，合同就很可能被认定无效。买卖土地前一定要核实对方有没有合法的权利证书。
第二，诉讼时效是保护权利的重要期限。普通民事纠纷的诉讼时效是三年，从知道或者应当知道权利被侵害那天开始算。本案中，法院认定从出具收据到起诉没超过三年，所以诉讼时效没过。如果超过时效，即使有道理，法院也可能不支持。
第三，公司注销后，它的债权债务由开办单位或股东承担。中银公司注销后，遂溪中行作为开办单位就得出来承担责任。签合同时，要留意对方公司的经营状态，避免对方注销后找不到人负责。
王德林律师提示：
涉及土地、房产等大宗交易，建议先委托律师调查对方的资质和土地权属情况。如果遇到合同无效的情况，要及时主张权利，别拖过诉讼时效。在文山地区，类似纠纷也时有出现，建议提前咨询专业律师，避免不必要的损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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