商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（现人行清远支行）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠金融市场1.2亿余元贷款本息，华泰公司同意用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给金融市场，总价1.185亿港元。
但合同签订后，双方并未实际履行。金融市场声称已用贷款抵楼款，并出示了一张加盖开发商项目开发部公章的1.185亿港元收据。开发商则认为该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。2001年，开发商起诉要求解除商品房预售合同。
争议焦点
开发商主张：双方之间是商品房预售合同关系，金融市场未实际支付购房款，合同应解除。金融市场则主张：双方之间是以房抵债关系，其已通过贷款抵债方式付清了购房款，合同已履行完毕。
法院判决
法院经审理认定，本案实质是以房抵债关系，而非单纯的商品房预售合同关系。金融市场提供的收据缺乏相应付款凭证佐证，且华泰公司法定代表人曾书面要求补开收据，故不能证明实际付款。但考虑到以房抵债协议的真实性，驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同是两种不同性质的法律关系。预售合同是买卖关系，买方需实际支付购房款；以房抵债则是用房产折抵已有债务，不需要另行支付购房款。实践中，当事人常将两者混淆，导致权利义务不清。
第二，判断合同性质不能仅看合同名称，更要看双方真实意思表示和实际履行情况。本案中，双方先签抵债协议、后签预售合同，且无实际付款凭证，实质是以房抵债。
第三，收据等付款凭证必须有对应的银行转账记录、现金收付凭证等佐证，否则法院难以认定实际付款。仅凭一张收据不能证明款项已付清。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似房产抵债或购房合同纠纷，建议先咨询专业律师，明确合同性质后再决定诉讼策略。签订合同时，务必保留付款凭证、转账记录等证据，以免日后产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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