未办预售许可证订立的售房合同是否有效

未办预售许可证订立的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

深圳一家公司（下称深圳公司）与香港一家公司（下称香港公司）签订了一份购房合同，约定香港公司购买深圳公司开发的商品房。双方签约时，深圳公司尚未取得商品房预售许可证。合同履行过程中，双方因付款、交房等问题产生纠纷，香港公司起诉要求确认合同无效并返还已付购房款。

该案发生在合同法实施前，当时法律对未取得预售许可证而订立的售房合同效力问题规定并不明确，双方对合同是否有效、各自应承担什么责任存在巨大分歧。

争议焦点

深圳公司认为，合同是双方真实意思表示，应当有效，香港公司应继续履行付款义务。香港公司则认为，深圳公司未取得预售许可证就卖房，违反了当时的法律规定，合同应属无效，深圳公司应当返还全部购房款并赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证而订立的售房合同，并不当然无效。法院综合考量了当时的法律政策、合同履行情况以及双方过错程度，最终判决合同有效，双方继续履行。

律师分析

第一，合同效力问题要结合当时的法律规定来判断。合同法实施前，法律对预售许可证的要求并不像现在这样严格，法院更注重当事人的真实意思表示和交易安全。第二，未取得预售许可证不等于合同必然无效，关键要看是否违反了法律、行政法规的强制性规定。第三，购房者在签约前应主动核实开发商的预售许可证情况，避免因信息不对称引发纠纷。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，务必要求开发商出示商品房预售许可证。如果签约时开发商尚未取得许可证，建议在合同中明确约定取得许可证的时间节点，并保留好相关证据。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议购房者提前咨询专业律师，避免因合同效力问题造成经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市