按揭买房未办理抵押登记是否导致合同无效

按揭买房未办理抵押登记是否导致合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，并与银行签订了楼宇按揭贷款合同，约定由银行提供贷款，中振公司以所购房屋作为抵押。银行按约发放了贷款，但该抵押未在当地办理抵押登记手续。后因中振公司未按期还款，银行起诉要求解除合同并优先受偿房屋拍卖款。

中振公司辩称，因未办理抵押登记，按揭合同应属无效。此外，中振公司还将同一房屋抵押给了另一家金融机构并办理了登记，主张银行的抵押权不能优先于该金融机构。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，应认定无效；且该房屋已抵押给其他债权人，银行无权优先受偿。

银行主张：按揭合同系自愿签订，内容合法，已实际履行，抵押登记并非合同生效的必要条件，应认定合同有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，确认按揭贷款合同有效，银行有权就拍卖抵押房屋所得款项优先受偿。同时撤销一审中关于担保人责任的部分判决。

核心理由：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。中振公司后续设立的抵押因房屋尚未竣工且借款合同未实际履行，该抵押登记不具有法律效力。

律师分析

第一，按揭合同与一般抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行以获取贷款，银行对房屋享有优先受偿权。即使未办理抵押登记，只要合同内容不违法、系双方真实意思表示，合同仍然有效。

第二，地方政府规章不能对抗国家法律。武汉市的规定要求抵押必须登记，但该规定属于地方性管理规范，不能作为认定合同无效的法律依据。法院在审理此类案件时，优先适用国家法律、行政法规。

第三，一房多抵的处理规则。如果后设立的抵押合同未实际履行或抵押物不具备法定条件，该抵押登记可能被认定为无效。购房人和银行应注意及时办理抵押登记，避免因权利冲突引发纠纷。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应尽快配合银行完成房屋抵押登记手续，以免因未登记而影响银行优先受偿权。在文山地区，部分购房人误以为签订合同后即万事大吉，忽略了登记环节，一旦发生纠纷将面临不利后果。建议在签署按揭合同后主动向当地不动产登记部门咨询办理流程。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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