开发商逾期交房能否以不可抗力为由免责
开发商逾期交房能否以不可抗力为由免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司未能按期交付房屋。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到水灾等不可抗拒的因素，以及变电、防火等"非公司所能控制的事件"，按照合同约定应当据实延期。旅游公司则认为深业公司已经构成违约，要求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房的原因是供电等不可控因素，符合合同约定的延期交房条件，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院经审理认为：双方签订的商品房买卖合同有效，应当继续履行。深业公司交付房屋的日期应在合同原定日期基础上顺延至正式供电之日。鉴于旅游公司起诉时合同约定的终止条件尚未出现，深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，合同应继续履行。但深业公司需承担逾期交房期间的违约责任，按银行同期贷款利率赔偿旅游公司的利息损失。
律师分析
第一，合同约定的不可抗力条款不能随意扩大解释。本案中，供电问题、施工中遇到的困难是否构成不可抗力，法院采取了严格审查的态度，只有符合合同明确约定的情形才能据实延期。
第二，购房者主张解除合同需满足合同约定的条件。本案旅游公司起诉时，合同约定的终止条件尚未出现，法院因此支持了继续履行合同的主张，而非支持解除合同。
第三，开发商逾期交房即使不构成根本违约，仍需承担违约责任。法院虽然驳回了旅游公司解除合同的请求，但仍判令深业公司赔偿逾期交房期间的利息损失，体现了对守约方利益的保护。
王德林律师提示：
购买商品房时，建议仔细阅读合同中的交房时间和免责条款，明确哪些情形可以延期交房。遇到逾期交房问题，应及时收集证据并咨询专业律师，在文山地区类似案件中，法院对不可抗力免责条款的认定较为严格。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市