未取得土地证和预售证的商品房预售合同是否有效

未取得土地证和预售证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定，该合同必须经过原发展商厚南公司等签字盖章才能生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但厚南公司事后才出具承诺书表示认可。

后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于厚南公司，而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。

深发公司主张：合同已经实际履行，厚南公司事后也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

法院最终认定，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则不具备预售商品房的资格，所签合同可能被认定为无效。

第二，即使开发商事后取得相关证件或得到土地使用权人的追认，也不能使原本无效的合同变得有效。法律要求合同签订时就具备法定条件，而非事后补正。

第三，购房者在购买预售商品房时，应当主动要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，这是保护自身权益的重要一步。在云南文山地区，购房者同样需要注意审查这些证件，避免因开发商手续不全导致合同无效的风险。

王德林律师提示：

购房前务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如发现手续不全，不要轻易支付大额购房款。在文山地区购房遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市