未取得预售许可证所签购房合同是否无效

未取得预售许可证所签购房合同是否无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价约4.26亿元。顺兴公司付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地属于另一家公司厚南公司。顺兴公司认为合同无效，要求退钱。

实际上，这块地是厚南公司的，深发公司通过转让协议获得了开发权，但一直没办土地变更手续，也没拿到预售许可证。顺兴公司付钱后，深发公司按对方要求修改了设计，工程也建了一部分，但顺兴公司还是起诉要求认定合同无效。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司认为：双方已实际履行合同，且厚南公司出具承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定双方合建合同有效，但要求厚南公司退还7000万元保证金。最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同应属无效。最终判决合同无效，深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是强制性规定，缺一不可。没有这些证，合同就是无效的，即使双方已经实际履行，也不能改变合同效力。

第二，购房者付款前一定要核实开发商的“五证”，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商拿不出这些证，就不要签合同付款，否则可能面临钱房两空的风险。

第三，即使开发商事后补办了证件，也不能让之前签的无效合同自动变有效。所以购房者发现证件不全时，要尽早维权，要求退房退款。

王德林律师提示：

买房是大事，签约前务必核实开发商证件。如果您在文山地区遇到类似问题，建议先到当地住建部门查询项目预售许可情况。如果开发商无证售房，可以要求解除合同并返还已付房款，必要时通过法律途径维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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