城市道路能否作为土地转让的一部分

城市道路能否作为土地转让的一部分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证件去规划局审批时，发现土地证上标明的面积和实际能用面积差了很多。

原来，这块地西侧和北侧的道路是市政主干道，规划要求路宽40米，但土地证上只标了20米。更麻烦的是，道路面积有1000多平方米，法律上城市道路不能转让。置地公司实际能用的面积比合同约定的少了近一半，于是起诉要求补偿或退款。

争议焦点

发展公司认为：合同是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上标明的面积与实际不符，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应当无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。实际使用面积以规划部门确定的为准，发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确禁止转让。发展公司将道路面积一并转让给置地公司，这部分合同内容违法，法院认定无效是正确的。

第二，土地转让不能只看土地使用证上的数字，还要看规划部门的实际规划。发展公司办证时提供的位置图未经规划部门审批，导致证件面积与实际不符，应当承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，把有效部分继续履行，无效部分退款并赔偿，体现了"能履行的尽量履行，不能履行的依法处理"的原则。

王德林律师提示：

购买或转让土地时，一定要核实规划部门的正式规划图，不能只看土地证上的面积。特别是在文山地区，遇到土地转让纠纷，建议先查清楚市政道路、公共设施等不能转让的部分，避免签了合同才发现面积缩水，造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市