按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给银行，宝丰支行提供贷款2000万元，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约支付了全部贷款，但中振公司仅偿还部分本息，尚欠本金1200余万元及利息。银行多次催收未果，起诉要求解除合同，中振公司以房产权益偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，违反地方规章，抵押应为无效，且其已将同一房产抵押给另一家信托公司并办理了登记。

宝丰支行认为：合同系自愿签订，内容合法，已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同应属有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审关于担保人责任的内容。法院认定按揭合同有效，中振公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同不同。目前我国法律对楼宇按揭没有专门规定，但按揭合同本质上是一种混合合同，包含买卖、借款、担保等多重法律关系，不能简单套用一般抵押规则。本案中，合同各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应认定为有效。

第二，未办理抵押登记不等于合同无效。根据《民法典》规定，不动产抵押未经登记，抵押权不设立，但合同本身仍然有效。当事人仍可要求对方履行合同义务，只是不能直接主张优先受偿权。本案中，法院判决银行在债务不能清偿时对抵押物享有优先受偿权，是基于合同约定和实际履行情况。

第三，抵押登记在后不能否定在先按揭合同效力。中振公司将同一房产抵押给其他公司并办理登记，该行为发生在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，故不影响本案按揭银行的权益。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房，即使暂时未办理抵押登记，也不代表贷款合同无效。银行仍有权要求购房者按时还款。如果购房者逾期不还，银行可以依据合同主张权利，甚至要求法院处置房产。在文山地区，购房者签订按揭合同后应尽快配合办理抵押登记，避免因权属不清引发纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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