开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的写字楼，总价款约千万元。合同约定深业公司应在1995年12月31日前交房，若逾期超过60天，旅游公司可以解除合同。
旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司直到1997年才完成房屋验收。深业公司称延期交房是因为供电问题属于"不可控制的事件"，应按合同约定顺延。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司延期交房超过600天，已构成严重违约，合同约定的解除条件已经满足，应当解除合同并赔偿损失。深业公司辩称：延期原因是供电部门未及时供电，这属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房期限应当顺延，因此并未违约，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。但最高人民法院二审改判：合同继续履行，深业公司仅需支付逾期交房期间的利息损失。最高检抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
核心理由：供电问题确实属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房期限可相应顺延。旅游公司起诉时，合同约定的解除条件（逾期超过60天）尚未出现，且房屋已竣工验收可以交付，合同应当继续履行。
律师分析
第一，合同约定很重要。本案中"非深业公司所能控制的事件"这一条款起到了关键作用，让开发商成功规避了违约责任。购房者在签合同时要特别注意这类免责条款，避免范围过宽。
第二，解除合同有条件。很多人以为开发商延期交房就一定能退房，实际上要看合同是否约定了解除权，以及解除条件是否真的成就。本案中，因为供电问题导致延期的时间被扣除后，逾期天数未达到合同约定的60天，所以不能解除。
第三，诉讼时机要把握。如果旅游公司等到合同约定的解除条件真正成就后再起诉，结果可能完全不同。在文山地区，不少购房者遇到类似问题时，建议先咨询专业律师，判断解除条件是否已经满足，避免贸然起诉被驳回。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，要仔细阅读延期交房的免责条款，明确哪些情况可以延期、延期的证明文件要求。遇到开发商延期交房，建议先请律师审查合同条款，判断是否符合解除条件，再决定是要求继续履行还是解除合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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