未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权人实际上是海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。案件经过海南省高级人民法院一审，最终上诉至最高人民法院。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可深发公司的销售行为，并愿意承担相关义务，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证，否则合同无效。

第二，本案中厚南公司事后出具承诺书，并不能弥补深发公司签约时主体资格缺失的问题。合同的效力以签约时的法律状态为准，事后补办手续或出具承诺书，不能使原本无效的合同变为有效。

第三，购房者支付大额购房款前，务必核实开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商手续不全，即便合同已经签订，也可能被认定为无效，购房者面临资金损失风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者签订商品房预售合同时，建议先到当地住建部门查询开发商的预售许可证和土地使用权证信息。如果开发商无法提供上述证件，切勿轻易支付定金或购房款，以免陷入合同无效、资金难以追回的困境。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市