商品房预售合同与以房抵债协议的区分
商品房预售合同与以房抵债协议的区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订协议，约定华泰公司用其投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，并明确由开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订预售合同。
同年6月，省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，合同约定购房款1.185亿港元，分十次付清，开发商应在1996年6月30日前交房。但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，开发商起诉要求解除合同。
争议焦点
人行清远支行主张：已经通过贷款抵债的方式付清了全部购房款，并出示了一份加盖开发商项目开发部公章的1.185亿港元收据，认为合同已经履行完毕。
开发商省一建城建分公司主张：该收据是华泰公司事后补开的，没有对应的银行付款凭证，实际并未收到任何房款，要求解除合同。
法院判决
法院经审理认定，双方签订的《房地产预售契约》名为商品房买卖，实为以房抵债的担保安排。人行清远支行出示的收据系事后补办，无实际付款证据，不能证明已付清购房款。最终判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，本案的核心在于区分"商品房预售合同"和"以房抵债协议"的性质。两者在法律后果上完全不同：预售合同是买卖关系，以房抵债则是对原有债务的清偿安排。法院审查的重点不是合同名称，而是双方真实的意思表示和实际履行情况。
第二，收据不等于付款凭证。在房地产交易中，仅凭一张收据不足以证明款项已经实际支付，法院还会审查是否有对应的银行流水、转账记录等客观证据。本案中收据系事后补开且无付款凭证，不能证明履行事实。
第三，合同签订后长期不履行，可能被认定为合同目的无法实现。本案中从1996年签约到2001年起诉，长达五年没有实际履行，开发商有权主张解除合同。
王德林律师提示：
在商品房买卖中，如果涉及以房抵债，建议将抵债协议和买卖合同分开签署，明确各自的权利义务。购房人应当保留好真实的付款凭证，不要仅凭一张收据就认为交易完成。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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