未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（厚南公司）和海南凯鹏房地产开发有限公司（凯鹏公司）签证盖章才能生效。

合同签订时，深发公司并没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可，但顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目土地使用权多次转让，深发公司根本不具备售房主体资格，于是起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应当无效。

深发公司则认为：厚南公司事后对销售行为予以认可，且双方已经实际履行合同，工程也在进行中，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订商品房预售合同时，并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，该预售合同无效。厚南公司的事后承诺不能弥补合同订立时的违法情形。深发公司应当返还顺兴公司已支付的购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，开发商必须同时具备土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，缺一不可。这是法律为了保护购房人权益设置的强制性规定，违反即无效。

第二，事后追认或承诺不能改变合同订立时的违法状态。本案中厚南公司虽然事后出具承诺书，但深发公司在签约时没有预售资格，这个根本性缺陷无法通过事后追认来治愈。

第三，购房人在签订预售合同时，一定要核实开发商是否已经取得"五证"，特别是预售许可证。如果开发商在签约时没有这些证照，合同很可能被认定无效，届时购房人虽然可以要回已付款，但可能损失时间和机会成本。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前务必查看开发商的五证是否齐全。如果遇到开发商承诺"先签合同、后面补证"的情况，一定要保持警惕。在文山地区，我们也处理过多起类似的预售合同纠纷，建议购房人尽量选择证照齐全的楼盘，必要时委托律师核查开发商资质。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市