转让土地含城市道路，合同是否有效
转让土地含城市道路，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司把自己名下一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时发现，证上写明的土地面积和实际面积对不上。原来，这块地里有城市道路，按照规划，道路宽度应该是30米，但土地使用证上标的是15米，导致实际能用的土地面积比证上少了很多。
置地公司多次找发展公司和政府部门要求补偿或退款，都没有结果，最后只能起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门登记的，公司没有过错，合同应该有效。
置地公司认为：发展公司提供的土地位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证面积和实际不符，而且城市道路不能转让，合同应该无效。
法院判决
最高人民法院审理后认定：发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积和规划面积不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不能转让，发展公司将道路面积一并转让给置地公司是违法的。法院判决：合同中涉及城市道路面积的部分无效，符合规划的土地面积部分有效；发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。在土地转让合同中，如果转让的土地包含城市道路，这部分转让行为是无效的。这提醒我们，在购买或受让土地时，一定要核实土地性质，看看是否包含不能转让的公共设施用地。
第二，土地转让中，土地使用证的面积不等于实际可用面积。本案中，土地使用证上写的面积和规划部门实际批准的面积不一致，导致受让方无法按预期使用土地。因此，在签订土地转让合同前，应当要求转让方提供规划部门审批的坐标图或规划图，而不仅仅是土地位置图，这样才能确保面积准确。
第三，合同部分无效不影响其他部分效力。本案法院判决合同部分无效、部分有效，对符合规划的土地转让部分予以认可。这说明，即使合同存在部分违法内容，也不一定导致整个合同作废，法院会根据实际情况区分处理。
王德林律师提示：
在文山地区，土地转让交易中经常出现面积纠纷。建议大家在签订土地转让合同前，务必到自然资源和规划部门核实土地的性质、面积和规划用途，不要轻信转让方提供的图纸或证件。如果发现土地包含城市道路等公共设施，要明确约定这部分面积不计入转让范围，避免后续产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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