未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购某大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司销售该房产时，并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，甚至连土地都还在原开发商厚南公司名下。

实际上，这块地是厚南公司合法取得的，后来经过多次转让和合作开发，深发公司才介入项目。但直到顺兴公司起诉时，深发公司仍未取得完整的土地使用权和预售许可手续。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但项目已经实际开发建设，且事后补办了一些手续，合同应当认定为有效，双方继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司与顺兴公司之间的商品房预售合同因未取得预售许可证而无效。法院判决深发公司返还顺兴公司5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据相关司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商空手套白狼。

第二，本案中虽然深发公司事后补办了一些手续，但签订合同时缺少关键证件，合同效力不能事后补正。购房人发现手续不全时，有权主张合同无效并要求退款。这一点在司法实践中非常明确。

第三，购房人要注意，付款前务必核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，即使价格再低也不要轻易付款，否则可能陷入漫长的退房退款纠纷。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要查看开发商是否取得商品房预售许可证。如果您在文山地区遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。购房合同涉及金额较大，签约前最好请律师审查合同条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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