商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产卖给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已用贷款抵楼款方式付清房款，并提交了一张加盖项目部公章的收据。开发商认为该收据是华泰公司事后补办，实际没有付款。双方因此发生纠纷。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场没有实际支付购房款，合同应解除。人行清远支行认为：双方实际是以房抵债，贷款本息已转为购房款，收据证明房款已付清，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案法律关系应定性为商品房预售合同关系。虽然双方曾签订《抵债协议书》，但该协议并未实际履行。此后签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，应作为认定双方权利义务的依据。清远金融市场未能提供有效证据证明已支付购房款，其提交的收据系事后补开，缺乏付款凭证佐证。最终判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，本案核心在于区分合同性质。商品房预售合同与以房抵债合同在法律效果上完全不同。预售合同以买卖房产为目的，购房人需支付价款；以房抵债则是用房产抵偿已有债务，双方之间不再有真实的资金往来。法院根据双方后续签订的预售契约和实际履行情况，认定本案为预售合同关系。
第二，证据在案件中的重要性。本案中，人行清远支行主张已付款，但仅有收据而无银行转账凭证、付款记录等配套证据。法院认为，大额交易应当有完整的资金流转记录，仅有收据不足以证明付款事实。这提醒我们，重大交易中务必保留完整的付款凭证。
第三，合同签订后的实际履行行为对认定法律关系性质具有重要影响。即便前期有抵债协议，但后续各方实际按照预售合同履行，法院会以实际履行行为为准认定法律关系。
王德林律师提示：
在文山地区，不少购房者或企业因合同性质不明确引发纠纷。无论是买房还是以房抵债，都应在合同中明确约定交易性质，并保留付款凭证、银行流水等关键证据。遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因法律关系定性错误导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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