城市道路能否随土地使用权一并转让
城市道路能否随土地使用权一并转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司把自己名下一块土地转让给海南置地公司，双方签订了转让合同并办理了土地使用证。置地公司拿到土地证后，拿着图纸去规划局审批建设项目，结果发现土地证上标注的面积和道路宽度与规划部门实际规划的不一样。
原来，土地证上标明这块地西边和北边的道路宽30米，但规划部门早就规定这两条路是市区主干道，路宽应该是50米。这样一来，置地公司实际能使用的土地面积比土地证上写的少了很多。置地公司要求发展公司退钱或补地，协商不成后起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地证上的面积是国土部门核发的，自己没过错，合同应该有效。置地公司认为：土地证面积与规划面积不符，而且城市道路不能转让，合同应认定无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不能转让。发展公司将道路面积随土地一并转让给置地公司，这部分转让行为无效。买地时要注意核实土地证上的面积是否包含道路等公共设施用地。
第二，办理土地使用证时提供的位置图必须经过规划部门审批。发展公司拿未经审批的图纸去办证，导致土地证面积与规划不符，存在明显过错。这提醒我们，土地转让中规划审批文件的重要性不容忽视。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，将有效部分继续履行，无效部分作返还处理，这种处理方式既维护了法律严肃性，也兼顾了实际公平。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到土地使用权转让纠纷，建议在签约前一定要查看规划部门审批的坐标图，核实土地实际可使用的面积。对于合同中涉及市政道路、公共绿地等公共设施的条款，要格外谨慎，避免因违法转让导致合同无效。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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